2020年财政预算案,预订今年10月11日在国会提呈。希盟政府去年11月2日提呈2019财政预算案,重点放在重视B40族群的福利,给予房产领域的优惠包括由国家银行提供的10亿令吉购屋津贴、拨款15亿令吉兴建可负担房屋、由大马国家再抵押机构拨款2500万令吉,给予家庭月入少于5000令吉的首购族抵押担保。

废5%盈利税 刺激房产买气

这些对房产领域直接或间接影响的政策措施,主要是为了解决房产滞销问题,刺激房产市场交易活络,政府也提出多项印花税优惠措施,同时建议发展商,选择性降低房产计划的屋价,以便更多人民有能力购买房屋。

另外,政府在提呈2019年财政预算时,还建议调高产业盈利税(RPGT)的措施。坦白说,令许多房产投资者措手不及,进而考虑改变2019年或之后的房产投资策略。针对产业盈利税措施,本地多家上市产业发展商,普遍希望在来临的2020年财政预算案,政府能终止脱售满5年、第六年起脱售房产征收5%产业盈利税的措施,以激励转手市场的房产交易。

其中马星集团(MAHSING,8583,主板产业组)董事经理丹斯里梁海金指出,业主或投资者脱售满5年产业,仍需被征收5%的产业盈利税,影响转手市场房产、高价住宅单位的交易。

“我们希望政府可以考虑终止这项产业盈利税措施,以带动转手市场的房产交易,特别是一些业主准备脱售老旧小房屋,以转换较大的新屋。产业盈利税的征收,将影响这些提升房产者的置产规划。”

架构完善 无需调高税率

产业顾问公司PPC国际董事经理西达斯同意梁海金的看法与建议,他说:“产业盈利税的征收是抑制房产投机,不是为政府提供额外的营收,在当前产业市场不振之际,增设多一级别的产业盈利税措施,不是明智之举。”

抑制投机非惩罚业主

关于脱售满5年后需缴付产业盈利税的措施,产业顾问公司亨利行认为,握持产业多年的业主,在脱售房屋需被征收产业盈利税,这些并不是房屋投机者,不应面对需缴交产业盈利税的“惩罚”,也许可以对持有产业少过7年或少过10年的投资者,实施产业盈利税,这样才使产业市场的交易更为活络。

Property Guru区域经理费南达斯认为,现有的产业盈利税征收架构已相当完善,不需要另外增设或调高征税率,对于走势疲弱的房产市场,将对价格已在下跌的产业,造成不利的冲击。

关于产业盈利税的征收,大马购屋者协会认为,首间房屋主要是自住,第二间是长期投资,如果有购买第三间,脱售时才需被征收产业盈利税,或者说个人拥有两间免缴盈利税房屋,其中一间是自己或和家人同住,另一间是供长期投资。

政府在实行新的产业盈利税,显示人民即使努力保有房屋,可是满5年后脱售还需要缴付产业盈利税,形同于“惩罚”长期投资者。

降低外国人购屋门槛

兴业证券研究认为,对外国投资者和本地人民来说,目前的产业盈利税政策并不友善,2019年财政预算案宣称,以抑制产业市场投机活动,外国投资者在购买产业满5年、第六年起脱售,被征收的产业盈利税率从原有的5%提高至10%。

该研究行指出,当政府在2014年财政预算案宣布,废除发展商承担兴建期间利息制(DIBS),产业市场的投机活动,在过去这些年几乎已被消除,因此进一步调高产业盈利税意义并不大,况且一些州属例如槟城、柔佛和马六甲,已对海外产业买家征收2至3%的征税率。

如果为了表示欢迎海外产业投资者,政府应考虑调整产业盈利税措施,以便对产业投资者较为友善。

另外,兴业证券研究建议,政府或许可以调低外国投资者在购买产业的顶价,从目前的至少100万令吉调低至75万令吉,以便大马的产业价格,让海外投资者更容易负担。

一些产业发展商认为,外国投资者可以购买75万令吉的房产,预料有助纾缓国内中端、中高端产业过剩的困境,外国在本地购买产业的最低价格,从50万令吉提升至100万令吉,那是提呈2014年财政预算案的建议。

宽松处理土著单位

另一个存有已久的房产课题则是土著单位,莱坊产业顾问公司董事经理沙古南认为:“在释放土著单位的机制,政府应该更为宽松处理,或者是降低土著单位的配额,就是比较低的土著固打政策,主要还是要看产业计划所在地点及产业的类型。”

关于购屋者不容易领取贷款,以致无法实现拥屋计划,梁海金表示,不容易迎合严谨的贷款条件,是购屋者最近几年面对的其中一项挑战。

银行应考量纳入兼职收入

“由于无法领取较高额度的贷款,导致许多购屋者被迫放弃购屋计划,他建议,银行或许也可以将申请者的兼职收入,纳入申请获批准的考量。”

与此同时,实达集团(SPSETIA,8664,主板产业组)首席执行员拿督许捷任建议,在目前房产市场步伐放缓、滞销房产单位增多的情况下,应该放宽外国人在本地投资房产的门槛,以推动高价房屋的销售。

檢討發展商合規成本产业发展商也希望,今年1月1日起推行的“拥屋计划运动”,虽然已延长至今年12月31日,不过希望政府继续推行,同时建议政府检讨和降低发展商的合规成本。盼拥屋计划持续推行关於合规的事项,梁海金补充:“除了转换土地用途的费用和发展开销,其餘如兴建基本设施,公用事业设备的开销也相当高,例如铺设水、电、电讯與排污等硬體设备。”许捷任建议,为解决B40族群的住房问题,政府可在租赁機

制下,以出租方式提供B40族群住房单位,以解决他们的居住问题。

配合旅遊年推旅遊產業回到本地产业市场信心依然薄弱的问题,兴业证券研究认为,政府应该配合2020旅遊大马年,积极推动旅遊业,进而带动旅遊产业的发展,产业促销运动和旅遊业可以同步发展,放眼外国产业买家,可以和大马:“我的第二家园”计划一起推动。不管怎样,政府的支持非常重要,在“我的第二家园”促销活动,最大的参與者为中国投资者,台湾和香港排第八和第九。2002至2018年这3个市场的超过1萬5000人,已成功申请“我的第二家园”房产单位。

配合旅游年推旅游产业

回到本地产业市场信心依然薄弱的问题,兴业证券研究认为,政府应该配合2020旅游大马年,积极推动旅游业,进而带动旅游产业的发展,产业促销运动和旅游业可以同步发展,放眼外国产业买家,可以和大马:“我的第二家园”计划一起推动。不管怎样,政府的支持非常重要,在“我的第二家园”促销活动,最大的参与者为中国投资者,台湾和香港排第八和第九。2002至2018年这3个市场的超过1万5000人,已成功申请“我的第二家园”房产单位。

房屋政策专注5事项

政府在2019年发布的国家房屋政策(2018至2015年),预料将是来临财政预算案的议程之一,该项政策的推行,主要是作为推动拥有房屋的催化剂。房屋与地方政府部发布的国家房屋政策,主要专注于5大事项、这5大专注事项分别为:一、确保所有房屋更好的质量;二、改善房屋的可负担性;三、确保房屋质量与社区凝聚力;四、改善住房与交通的衔接性;五、加强生活质量。

此外,政府也在2019年财政预算案宣布,协助购屋者购买房屋所筹集的资金,名为FundMyHome Depositku方案,这一方案是购屋者以20%的首期款购买房屋,就是购屋者本身出资20%,其余80%由投资者支付,购屋者可以全权拥有选购的房屋,并且在5年后选择买下出资那方面持有的80%,或是在公开市场出售该房屋,然后根据原先协议条款分配卖屋的收益。FundMyHome Depositku方案的概念是以“产业众筹”方式,为购屋者筹集所需的资金。

产业众筹潜在风险

购屋者协会中文组主任陈锺灵受询时指出,“产业众筹”是一项投资产品,对购屋者和投资者都有潜在风险,其中购屋者面对的是资产价格波动的风险,而投资者面对的主要是潜在回酬的风险。

“产业众筹”倡议者认为,这个领域的市场正不断成长,也是未来的趋势,本区域一些国家也有推动“产业众筹”方案。至于成效如何,目前未能掌握真正的数据加以证明。

2019预算案3焦点

回顾2019年财政预算案,关于房地产市场措施,主要分为以下3大焦点,即将来临的2020年财政预算案,会否继续专注这些焦点领域,或许也是大家关注的。

焦点1:拨款15亿建可负担屋

政府特别关注我国40%低收入群(B40)及40%中等收入群(M40)的房屋可负担能力,因此将继续支持兴建可负担房屋,并拨款15亿令吉予人民房屋计划、大马公务员房屋、一马房屋计划(PR1MA)、国家房屋公司(SPNB),以确保可负担房屋的供应。

焦点2:拨款2500万提高融资便利

政府拨款2500万令吉予大马国家再抵押机构(Cagamas Berhad),为家庭收入不超过5000令吉的首购族,在购买不超过30万令吉房产时,首次提供抵押担保和头期支援,让借贷者能够从金融机构获得更高的融资。

焦点3:购15万以下房产,利息仅3.5%

2019年1月1日起,国家银行成立10亿令吉基金,协助每月收入不超过2300令吉的首购族,以3.5%低贷款利率购买价值不超过15万令吉的可负担房屋,这可降低首购族的每月份期付款数额,让他们更容易符合所需的贷款资格,成功获得贷款。

参与上述10亿令吉基金发放的银行,包括大马银行(AmBank)、联昌银行(CIMB)、马来亚银行(Maybank)、兴业银行(RHB Bank)及国民储蓄银行(BSN),该基金只开放2年或直到拨款用完为止。

●产业印花税优惠

在购买价格不超过50万令吉的房屋,首次购屋者可享有免买卖合约、贷款合约30万令吉的印花税优惠,优惠期直到2020年12月31日。

不过,亨利行产业顾问公司认为,购买价格超过100万令产业的投资者,印花税从之前的3%调高至4%,这对高价房产有不利影响,特别是在产业市况较沉闷、销售缓慢的阶段。

结语

严格来说,2019年财政预算案,产业发展商期待的“糖果”并不多,政府主要注重改善低收入、中低收入族群的福利,可负担房屋课题登上“舞台的中央”,2020年财政预算案的提呈,会否兼顾比较多的领域,或者均衡业者、百姓的利益,以便激励目前较为看淡的产业市场,预计是大家希望看到的情景。

Source:星洲日报

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